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Home Sonderthemen Haus&Garten Über Schlüssel und Schließanlagen kursieren viele Legenden
09:07 05.12.2017
Rechtsanwalt Uwe Freundel (HWG-Vereinsjustiziar), Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Obwohl ein normaler Schlüssel nur circa 20 Gramm wiegt, führen Probleme rund um Schloss und Schlüssel oft zu schwerwiegenden Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Meist geht es dabei nicht um den kostspieligen Austausch einer ganzen Schließanlage, sondern eher um Detailfragen, wie die Anzahl der zu übergebenden Schlüssel oder den Wunsch des Vermieters, einen Schlüssel für den Notfall zu behalten. Unsere tägliche Beratungspraxis zeigt leider immer wieder, dass zu wichtigen Schlüsselfragen viele „Legenden“ im Umlauf sind. Nur die Kenntnis der tatsächlichen Rechtslage hilft aber, Streitigkeiten zu vermeiden.

Schlüsselübergabe zu Mietvertragsbeginn

Gemäß § 535 Abs. 1 BGB muss der Vermieter seinem Mieter die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch überlassen, ihm also die dazugehörigen Schlüssel übergeben. Hierzu gehören nicht nur die Haus- und Wohnungsschlüssel, sondern auch Schlüssel zu allen Bereichen, die der Mieter nutzen darf, z. B. zum Keller, Fahrradkeller, Dachboden, zur Garage und natürlich auch zum Briefkasten. Bekommt er keinen Schlüssel oder aber nicht alle Schlüssel vom Vermieter, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend machen. Wenn hierdurch zugleich die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung gemäß § 536 BGB nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird, kommt auch eine Mietminderung in Betracht (OLG Düsseldorf, AZ: 10 U 202/04). Nach vorheriger Abmahnung kann der Mieter in einem solchen Fall das Mietverhältnis unter Umständen sogar fristlos kündigen.

Schlüsselanzahl

Wie viele Schlüssel dem Mieter zustehen, hängt im Wesentlichen von der Anzahl der Bewohner ab. Eine alleinstehende Person hat Anspruch auf zwei Haus- und zwei Wohnungsschlüssel, damit sie einen bei einer Vertrauensperson für den Notfall hinterlegen oder die Reinigungskraft mit einem Schlüssel versorgen kann (AG Schöneberg, AZ: 103 C 406/90). Darüber hinaus gilt: Der Mieter bekommt so viele Wohnungsschlüssel, wie Personen in der Wohnung leben (LG Berlin, AZ: 61 T 32/85). Einer Familie mit zwei schulpflichtigen Kindern werden dementsprechend vier Wohnungs- bzw. Hausschlüssel übergeben.

Möchte der Mieter darüber hinaus weitere Schlüssel haben, z. B. für den Pflegedienst, eine Tagesmutter etc., kann er diese bei Benennung eines sachlichen Grundes verlangen. Die Kosten für den weiteren Schlüssel hat er aber selbst zu tragen (AG Karlsruhe, WM 1997, S. 109). Lässt er den zusätzlichen Schlüssel selbst nachfertigen, muss er den Vermieter hierüber unterrichten, damit dieser weiß, wie viele Schlüssel für das Haus bzw. die Wohnung im Umlauf sind.

Notschlüssel für den Vermieter?

Viele Vermieter meinen, einen Notschlüssel für die Mietwohnung behalten zu dürfen. Dies ist aber nur dann zulässig, wenn der Mieter hiermit ausdrücklich einverstanden ist, was im Mietvertrag unter Nennung der genauen Bedingungen und Auflagen ausdrücklich vereinbart werden sollte. Außerdem ist eine solche Notschlüsselabrede durch die Mieter jederzeit widerruflich (AG Frankfurt/Main, AZ: 33 C 1156/16). Im Allgemeinen gilt: Der Vermieter darf keinen Wohnungsschlüssel zurückbehalten (OLG Celle, AZ: 13 U 182/06). Schließlich vermietet er die Wohnung zur ausschließlichen Nutzung an den Mieter. Damit hat der Mieter das Hausrecht an den Räumen und kann selbst bestimmen, wer diese wann betritt.

Benutzt der Vermieter einen eigenmächtig einbehaltenen Zweitschlüssel, um die Mietwohnung zu betreten, ist dies als Hausfriedensbruch strafbar. Gibt der Vermieter trotz Aufforderung dem Mieter bei ihm vorhandene Schlüssel nicht heraus, ist der Mieter berechtigt, das Schloss auf Kosten des Vermieters auszutauschen (AG Köln, AZ: 217 C 483/93) und gegebenenfalls sogar fristlos zu kündigen (AG Heidelberg, AZ: 23 C 144/75).

Notschlüssel-Vereinbarung


Es kann natürlich Sinn machen, mit seinem Mieter eine Notschlüssel-Vereinbarung zu treffen, z. B. für Fälle eines längeren Urlaubs oder häufiger Abwesenheit der Mietpartei. Erzwingen lässt sich dies aber nicht. Wenn Sie mit Ihrem Mieter einig sind, stellen wir Ihnen gerne in der Geschäftsstelle ein Formulierungsmuster zur Verfügung.
Schlosstausch durch den Mieter

Der Mieter ist sogar berechtigt, das Schloss zu seiner Wohnungstür während des Mietverhältnisses gegen ein neues austauschen zu lassen. Natürlich ist er in einem solchen Fall verpflichtet, bei Auszug wieder den ursprünglichen Zustand herzustellen. Kann oder tut er dies nicht, macht er sich schadensersatzpflichtig.

Haftung bei Schlüsselverlust

Schlüssel sind klein und gehen daher auch gern einmal verloren. Wer in solchen Fällen den Mieter stets in der Haftung sieht, der irrt. Mieter haften für einen Schlüsselverlust nämlich nur dann, wenn sie ein Verschulden trifft, außerdem eine Missbrauchsgefahr besteht bzw. nicht ausgeschlossen werden kann und im Übrigen die Schließanlage auch tatsächlich ausgetauscht wurde. Eine Mietvertrags-klausel, die den Mieter unabhängig von seinem Verschulden am Schlüsselverlust stets zur Zahlung der Kosten für ein Austauschschloss verpflichtet, ist unwirksam (AG Spandau, AZ: 6 C 546/12). Wurde dem Mieter der Schlüssel aber z. B. gestohlen, ohne dass er sorgfaltswidrig gehandelt hat, muss der Vermieter für die Kosten des neuen Schlosses bzw. des Ersatzschlüssels aufkommen.

Rückgabe bei Auszug

Mit Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter dem Vermieter sämtliche Schlüssel aushändigen. Herauszugeben sind auch diejenigen Schlüssel, die er selbst während des Mietverhältnisses nachgefertigt hat, da der Vermieter erst bei Rückgabe aller vorhandenen Schlüssel wieder ungestört über die Mieträume verfügen kann (AG Hamburg, ZMR 2001, S. 979). Dabei muss der Mieter die Schlüssel dem Vermieter oder seinem Verwalter persönlich übergeben, um seiner Rückgabepflicht zu genügen (AG Berlin Tempelhof Kreuzberg, AZ: 4 C 776/81).

Rechtstipp:

Wir empfehlen unseren Mitgliedern, die Anzahl der übergebenen Schlüssel im Übergabeprotokoll zu Beginn und auch zum Ende des Mietverhältnisses festzuhalten. Werden Schlüssel nachgefertigt, sollte auch dies schriftlich von beiden Parteien festgehalten werden. So lassen sich viele Streitigkeiten effektiv vermeiden.

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