■ Kündigung wegen Vergraulens von Mietinteressenten? Leserfrage: In meinem Vierfamilienhaus im Peiner Südkreis haben zwei Mietinteressenten, die während der Besichtigung einer freien Wohnung offensichtliches Anmietungsinteresse zeigten, später telefonisch abgesagt. Wie ich durch Zufall von Freunden erfuhr, hat die Mieterin einer anderen Wohnung nach den jeweiligen Besichtigungen mit den Mietinteressenten Kontakt aufgenommen und mit ihren Bemerkungen über das Haus und mich als Vermieterin die spätere Absage der Mietinteressenten verursacht. Kann ich dieser Mieterin, mit der ich schon seit längerer Zeit in einem Spannungsverhältnis lebe, kündigen?
Rechtsanwältin Albes-Schäfer: Das Vergraulen von Mietinteressenten ist ein Kündigungsgrund wegen Verletzung vertraglicher Verpflichtungen (§ 573 Abs. 2 Nr.1 BGB / LG Wuppertal, Urt. v. 30.04.2020, Az. 9 S 208/2019). Allerdings muss die Kündigung auf einer klaren Beweislage beruhen. Mithin sollten die genauen Äußerungen und Begleitumstände durch glaubwürdige Zeugen erkundet werden.
■ Kündigung wegen nicht beglichener Schadensersatzforderung?
Leserfrage: Im vergangenen Jahr hat ein Mieter in meinem Mehrfamilienhaus einen erheblichen Schaden aufgrund grob fahrlässigen Verhaltens auf dem Dachboden verursacht. Trotz rechtskräftiger Verurteilung dieses Mieters durch unser Amtsgericht zu einem Schadensersatz von etwa 3000 Euro ist die Eintreibung des ausgeurteilten Betrages erfolglos geblieben, wodurch mir weitere Kosten entstanden sind. Obwohl es sich nicht um Mietschulden handelt, möchte ich gern wissen, ob ich diesem Mieter gleichwohl kündigen kann.
Rechtsanwältin Albes-Schäfer: Der von Ihnen geschilderte Vorfall steht in einem engen Verhältnis zu den mietvertraglichen Verpflichtungen Ihres Mieters. Er stellt eine erhebliche Pflichtverletzung gemäß § 573 Abs. 1,2 Nr.1 BGB dar. Somit ist eine ordentliche Kündigung möglich (LG Berlin, Urt. v. 29.01.2020, Az. 65 S 231/19).
■ Kürzungsrecht bei fehlenden Wasserzählern?
Leserfrage: In meinem Sechsfamilienhaus habe ich bisher keine Wasserzähler eingebaut und rechne den Wasserverbrauch nach Kopfzahlen ab. Ein kürzlich eingezogener Mieter behauptet nunmehr, dass ich zum Einbau von Wasserzählern verpflichtet sei und er mir anderenfalls die in Rechnung gestellte Wasserabrechnung um 15 Prozent kürzen würde. Ist der Mieter zur Kürzung berechtigt?
Rechtsanwältin Albes-Schäfer: Ihr Mieter hat kein Kürzungsrecht, wenn Wasserzähler fehlen. Die Heizkostenverordnung, nach der ein Mieter berechtigt ist, die ihm in Rechnung gestellten Heizkosten um 15 Prozent zu kürzen, wenn keine Verbrauchserfassungsgeräte vorliegen, ist nicht entsprechend auf Wasserzähler anzuwenden.
■ Mietverhältnis nur zum vorübergehenden Gebrauch zulässig?
Leserfrage: Ein Mietinteressent aus Bayern möchte eine Wohnung von mir nur für einen Zeitraum von sechs Monaten anmieten, weil er in dieser Zeit in unserer Nachbarstadt Braunschweig für ein Semester studieren möchte. Ist es möglich, dass ich einen entsprechenden Mietvertrag nur zum vorübergehenden Gebrauch abschließen kann?
Rechtsanwältin Albes-Schäfer: Grundsätzlich ist die Vereinbarung eines Mietverhältnisses zum vorübergehenden Gebrauch zulässig, wenn dieses aufgrund besonderer Umstände nach dem Willen beider Vertragsparteien nur von relativ kurzer Dauer sein soll. Sowohl die besonderen Umstände als auch das baldige Vertragsende müssen deshalb nach den Vorstellungen beider Vertragsbeteiligten zum Vertragsinhalt werden. Dieses ist insbesondere der Fall, wenn der Mietvertrag auf Veranlassung des Mieters nur für ein Semester abgeschlossen sein soll.
■ Mietminderung aufgrund von Schnarchgeräuschen.
Leserfrage: Ein kürzlich eingezogener Mieter meines Vierfamilienhauses mindert die Miete, weil er sich durch angebliche Schnarchgeräusche aus der Nachbarwohnung beeinträchtigt fühlt. Er meint, dass ich ihn vor Mietvertragsabschluss auf solche Geräusche hätte hinweisen müssen.
Rechtsanwältin Albes-Schäfer: Ihr Mieter hat kein Recht, die Miete zu kürzen. Schnarchen gehört grundsätzlich zu den hinnehmbaren und üblichen Wohngeräuschen und begründet keine gesonderte Aufklärungspflicht des Vermieters, soweit der maßgebliche Schallschutz für das Haus eingehalten wurde.
