Mitglieder fragen – Rechtsanwältin Cornelia Albes-Schäfer antwortet

■ Welche Ruhezeiten sind einzuhalten? Leserfrage: Ich habe mein Reihenhaus in Peine an ein kinderloses Ehepaar vermietet. Von einer Nachbarin wurde mir im Herbst berichtet, dass das Rasenmähen von meinen Mietern wohl einige Male in der Mittagszeit erledigt wurde. Da kam die Frage auf, welche Ruhezeiten in der Stadt Peine einzuhalten sind. Können Sie mir da weiterhelfen? Rechtsanwältin Albes-Schäfer: In der Verordnung zum Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung in der Stadt Peine ist unter § 6 zur Wahrung der Ruhezeiten Folgendes geregelt: (1) Soweit § 117 des Gesetzes über Ordnungswidrigkeiten (OWiG) keine Anwendung findet, sind folgende Ruhezeiten zur Vermeidung von Belästigungen nicht nur unerheblicher Art und von Beeinträchtigungen der Gesundheit und Erholung zu beachten:• a) Sonntagsruhe (Sonn- und Feiertage),• b) Mittagsruhe (werktags von 13 bis 15 Uhr),(2) Während der Ruhezeiten sind Tätigkeiten verboten, die die Ruhe und Erholung Unbeteiligter stören. Als ruhestörende Tätigkeiten gelten insbesondere• a) der Gebrauch von Rasenmähern und sonstigen motorbetriebenen Gartengeräten,• b) Bohren, Sägen, Schleifen, Fräsen, Schreddern, Hämmern, Stemmen und Holzhacken,• c) das Singen, Musizieren, Betreiben von Tonwiedergabegeräten und Kegeln außerhalb geschlossener Räume oder bei geöffneten Fenstern, wenn dadurch unbeteiligte Personen nicht nur unerheblich belästigt werden,• d) das Einwerfen von Wertstoffen in die dafür vorgesehenen Wertstoffcontainer. Demzufolge sollten Sie Ihre Mieter darauf aufmerksam machen, dass das Rasenmähen während der Mittagsruhe nicht erlaubt ist.■ Auszug der Mieter ohne Übergabe?Leserfrage: Die Mieter der Dachgeschosswohnung in unserem Mehrfamilienhaus sind vor zwei Monaten in einer Nacht-und-Nebel- Aktion ausgezogen. Das Mietverhältnis war zwar zu diesem Termin ordnungsgemäß gekündigt worden, allerdings erfolgte keine Wohnungsabnahme. Die Schlüssel zur Wohnung haben wir in unserem Briefkasten vorgefunden. Bei Besichtigung fanden wir die Wohnung in einem unmöglichen, unvermietbaren Zustand vor, beispielsweise haben die Haustiere unserer Mieter (Hund und Katze) erhebliche Schäden an den Böden und Innentüren angerichtet. Da wir den neuen Aufenthaltsort unseres ehemaligen Mieters nicht ermitteln konnten, stellten wir den Zustand der Wohnung mit einem befreundeten Bauingenieur fest. Wir haben alles schriftlich dokumentiert und auch Fotos der Wohnung angefertigt. Um die Wohnung schnellstmöglich wieder vermieten zu können, haben wir die Schäden auf unsere Kosten beheben lassen. Eine Mietkaution hatten wir seinerzeit nicht vereinbart. Inzwischen haben wir die neue Anschrift unserer ehemaligen Mieter ermittelt und auch sofort eine Schadensersatzforderung gestellt. Diese wurde von unseren ehemaligen Mietern jedoch ohne auf die Schadensumstände überhaupt einzugehen sofort abgeschmettert mit dem Hinweis, dass sie unter entsprechender Fristsetzung keine Gelegenheit zur Schadensbeseitigung bekommen hätten. Wie ist die Rechtslage? Halten Sie eine Klage für sinnvoll?Rechtsanwältin Albes-Schäfer: Im Regelfall sind die Vorschriften zur Nachfristsetzung gem. § 280 Abs. 3 und § 281 Abs. 1 BGB anzuwenden. Ich verweise jedoch auf das kürzliche Urteil des Bundesgerichtshofes (Urt. v. 28.02.2018, VIII ZR 157/17), nach dem ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt. Zu unterscheiden ist, ob der Mieter unter Verletzung seiner Sorgfalts- und Obhutspflichten Teile der Mietwohnung beschädigt hat (nicht leistungsbezogene Nebenpflicht gem. § 241 Abs. 2 BGB) oder ob beispielsweise Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt wurden (Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten gem. § 241 Abs. 1 BGB). Um in Ihrem konkreten Fall diese Abgrenzung besprechen zu können, raten wir dazu, unsere Mitgliederberatung aufzusuchen.■ Fristlose Kündigung nach Zahlung der Kaution unwirksam?Leserfrage: Ich habe meinem neuen Mieter fristlos gekündigt, da er nach vier Monaten die vereinbarte Mietkaution in Höhe von drei Monatskaltmieten immer noch nicht gezahlt hatte. Zwei Wochen nach Erhalt dieser Kündigung hat er die Mietsicherheit nun in einer Summe überwiesen. Seiner Meinung nach ist die Kündigung somit erledigt. Er will in der Wohnung bleiben. Hat er recht?Rechtsanwältin Albes-Schäfer: Zunächst einmal ist anzumerken, dass die fristlose Kündigung gem. § 569 Abs. 2 a BGB in Verbindung mit § 543 Abs. 1 BGB berechtigt war, da Ihr Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages im Verzug war, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Allerdings wird diese fristlose Kündigung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB rückwirkend unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs vollständig befriedigt wird. Da Sie vermutlich noch gar keine Räumungsklage erhoben haben, war die Nachzahlung der Mietsicherheit tatsächlich rechtzeitig, um die fristlose Kündigung unwirksam zu machen.■ Wann besteht ein Besichtigungsrecht?Leserfrage: Mich würde sehr interessieren, in welchem Zustand sich die Wohnung befi ndet, die ich seit vielen Jahren an einen alleinstehenden älteren Herrn vermietet habe. Wann darf ich diese Wohnung eigentlich besichtigen?Rechtsanwältin Albes-Schäfer: Ab Beginn des Mietverhältnisses hat Ihr Mieter einen Anspruch auf die ausschließliche und ungestörte Nutzung des Mietobjektes und auf den Schutz seiner Privatsphäre. Sogenannte „Routinekontrollen“ sind unzulässig. Nach einhelliger Rechtsprechung ist dem Vermieter eine Besichtigung der Wohnung nur zu gestatten, wenn sachliche Gründe vorliegen. Zu den rechtlich anerkannten Gründen gehören u. a. die Besichtigung mit Kaufinteressenten, die Besichtigung mit Nachmietinteressenten – sofern das Mietverhältnis gekündigt wurde, Besichtigungen zur Vorbereitung von Modernisierungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen und zur Erforschung einer Schadensursache, Besichtigungen bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte für drohende Schäden, Besichtigungen bei begründetem Verdacht der vertragswidrigen Nutzung (z. B. unerlaubte Tierhaltung), Besichtigungen zum Ablesen der Messvorrichtungen oder zur Wartung der Rauchwarnmelder und Besichtigungen zum Vermessen der Wohnung. Die Besichtigung ist – mit Ausnahme von Eil- und Notfällen – rechtzeitig vorher anzukündigen.■ Waschmaschine im Bad trotz Waschküche im Keller?Leserfrage: Eine neu eingezogene Mieterin in meinem Zehn-Familien-Haus in der Peiner Südstadt hat trotz meines Hinweises auf den Gemeinschaftswaschmaschinenraum (mit Waschmarken) gleichwohl eine eigene Waschmaschine in ihrem Bad installiert. Wie ich inzwischen in Erfahrung gebracht habe, ist diese Waschmaschine nicht einmal mit einem automatischen Water-Stop-System ausgestattet. Auch verfügt die Mieterin für den Schadensfall noch nicht einmal über eine Haftpflichtversicherung. Kann ich der Mieterin den Betrieb der Waschmaschine untersagen und sie auf die Gemeinschaftswaschmaschine verweisen?Rechtsanwältin Albes-Schäfer: Selbst ein formularmäßiges Verbot der Nutzung einer eigenen Waschmaschine bei Vorhandensein eines Kellerwaschraumes wird von der Rechtsprechung als unwirksam angesehen, ebenso eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters zum Abschluss einer eigenen Haftpflichtversicherung. Somit können Sie Ihrer neuen Mieterin die Nutzung der eigenen Waschmaschine nicht untersagen. Sollte ein Schaden durch den Betrieb entstehen, haftet sie natürlich vollumfänglich.