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Home Sonderthemen Haus&Garten Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses – Was ist zu beachten?
14:14 04.12.2018
Foto: Vadim Guzhva/123RF

Vermieter können während eines Mietverhältnisses in die Situation kommen, dass sie dieses kündigen möchten oder müssen, weil Eigenbedarfsgründe vorliegen, die Miete nicht oder nicht pünktlich gezahlt wird oder sonstige Gründe gegen ein Fortführen des Mietverhältnisses sprechen. Doch wie ist die richtige Vorgehensweise? Welche Kündigungsgründe sind überhaupt erlaubt? Welche Fristen gilt es zu beachten? Im Folgenden wollen wir die Kündigung eines Mietverhältnisses näher erläutern:

Kündigung durch den Mieter

Wenn Mieter ihren Mietvertrag ordentlich kündigen möchten, müssen sie hierfür keinen Grund angeben. Sie müssen sich in der Regel an die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist von drei Monaten halten, es sei denn, es wurde mietvertraglich eine andere Frist zu ihren Gunsten vereinbart. Die Kündigung des Mietvertrags bedarf der Schriftform und muss spätestens am dritten Werktag des ersten Monats beim Vermieter eingehen. Fällt der letzte Tag dieser Karenzzeit auf einen Samstag, Sonn- oder Feiertag, ist der Zugang der Kündigung am nächsten Werktag noch fristgerecht. Fällt dagegen der erste oder zweite Tag eines Monats auf den Samstag, gilt dieser als Werktag und ist mitzuzählen. Die Kündigung muss, wenn es mehrere sind, an alle Vermieter adressiert sein und von allen Mietern unterschrieben werden.

Kündigung durch den Vermieter

Kündigt ein Vermieter den Mietvertrag, so muss er in der Kündigungserklärung die Kündigungsgründe nennen, sonst ist die Kündigung unwirksam (Ausnahme: Kündigung im selbst bewohnten Zweifamilienhaus). Auch hier gilt, dass das Kündigungsschreiben an alle im Mietvertrag benannten Mieter gerichtet sein muss, und dass alle Vermieter die Kündigung unterschreiben müssen. Zu unterscheiden sind die ordentliche Kündigung und die außerordentliche/fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

ROLAND Rechtsschutz-Versicherungs-AG

Die ordentliche Kündigung

Die Kündigungsfrist für eine ordentliche Kündigung richtet sich für den Vermieter nach der Dauer des Mietverhältnisses. Die dreimonatige Kündigungsfrist verlängert sich auf sechs Monate bei einer Wohndauer von mehr als fünf Jahren und auf neun Monate bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren. Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Nach § 573 Abs. 2 BGB ist ein berechtigtes Interesse vor allem in drei Fällen gegeben:

• Der Mieter hat seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt (z. B. Mietrückstände, wiederholte unpünktliche Mietzahlungen, erhebliche Verstöße gegen die Hausordnung)

• Der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, für Angehörige seines Haushalts oder für seine Familienangehörigen – Eigenbedarf (z. B. für Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Neffen, Nichten; Die Gründe, die den Eigenbedarf rechtfertigen, müssen bereits im Kündigungsschreiben vollständig benannt werden. Achtung! Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, steht dem Mieter eventuell ein Schadensersatz zu.)

• Der Vermieter würde durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden (z. B. Ein abbruchreifes Gebäude soll durch einen Neubau ersetzt werden)

Die außerordentliche/fristlose Kündigung

Um ein Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen, müssen schwerwiegende Gründe vorliegen. Ein wichtiger Grund liegt nur vor, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Als Kündigungsgründe können gemäß § 543 Abs. 2 BGB folgende genannt werden:

• Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung (z. B. nachhaltige Störung des Hausfriedens, Straftaten, Brandstiftung, Diebstahl, in der Regel mit vorangegangener Abmahnung)

• Zahlungsverzug (Wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Dies gilt auch wenn der Mieter mit der Zahlung der vertraglich vereinbarten Kaution mit einem Betrag in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete (Kaltmiete) entspricht. Achtung! Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Rückstand vollständig ausgeglichen wird. Hierfür hat der Mieter noch eine Frist von zwei Monaten ab Zustellung einer Räumungsklage. Wiederholt sich der Zahlungsverzug innerhalb der folgenden beiden Jahre, kann er sich nicht mehr gegen eine Kündigung wehren, indem er die Miete nachträglich zahlt.)

• Vernachlässigung der Sorgfaltspflichten (z. B. Verwahrlosung der Wohnung mit einhergehender Beschädigung der Bausubstanz, in der Regel mit vorangegangener Abmahnung)

• Unerlaubte Überlassung an Dritte (unerlaubte vollständige Überlassung der Mieträume an Dritte)

Gegebenenfalls ist es bei einer außerordentlichen Kündigung sinnvoll, gleichzeitig hilfsweise eine ordentliche Kündigung auszusprechen, falls die Verfehlungen des Mieters für eine fristlose Kündigung nicht schwerwiegend genug waren oder der zugrunde liegende Mietrückstand rechtzeitig ausgeglichen wird. Bei allen Kündigungen durch den Vermieter muss beachtet werden, dass der Mieter der Kündigung aus Härtegründen widersprechen könnte. Ein solcher Widerspruch muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses schriftlich vorliegen. Der Vermieter sollte den Mieter bereits im Kündigungsschreiben auf die Widerspruchsmöglichkeit hinweisen, ansonsten könnte der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären. Auch sollte der Vermieter der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Kündigungs- oder Räumungsfrist bereits im Kündigungsschreiben widersprechen. Macht der Vermieter nämlich seinen Räumungsanspruch nach Ablauf der Kündigungs- oder Räumungsfrist nicht zeitnah geltend, so könnte der Mieter sich auf ein stillschweigendes Einverständnis zur Fortsetzung des Mietverhältnisses berufen.

■ Sonderfälle:

Kündigung im selbst bewohnten Zweifamilienhaus


Der Vermieter kann ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse nachweisen zu müssen, wenn sich die Wohnung des Mieters in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen befindet. Macht der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, verlängert sich die regelmäßige Kündigungsfrist um drei Monate.

Kündigung bei Tod des Mieters

Stirbt der Mieter, so ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.

Grundsätzlich muss im Einzelfall entschieden werden, inwiefern eine Kündigung des Mietverhältnisses seitens des Vermieters rechtlich möglich ist.

Bei Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich gerne während der Mitgliederberatungszeiten montags von 9 Uhr bis 12 Uhr und von 14.30 Uhr bis 17 Uhr oder donnerstags von 15 Uhr bis 18 Uhr an unsere Geschäftsstelle.


Hubert L., langjähriges Vereinsmitglied, vermietet in seinem Mehrfamilienhaus auch ein Gewerbeobjekt. In diesem betreibt der Mieter einen Kiosk und bietet einfache Mittagessen an. Nach einiger Zeit beschweren sich die anderen Mieter und Nachbarn über Geruchsbelästigung. Außerdem behauptet ein Mieter, dass er Ratten gesehen habe. Als Hubert L. das Objekt besichtigt, findet er die Räume völlig verdreckt und verschimmelt vor. Er kündigt dem Mieter daraufhin fristlos und erhebt Räumungsklage.

Da der Mieter zum Verhandlungstermin nicht erscheint, ergeht ein Versäumnisurteil. Des Weiteren beauftragt Hubert L. den Gerichtsvollzieher mit der Räumung des Objekts. Weil der Mieter spurlos verschwunden ist, entstehen für Hubert L. Rechtsanwalts- und Gerichtskosten in Höhe von über 3100 Euro. Außerdem muss er die Kosten für die Räumung des Objekts in Höhe von knapp 6000 Euro sowie Vollstreckungskosten tragen. Unter Abzug der vereinbarten Selbstbeteiligung von 250 Euro erstattet ROLAND-Rechtsschutz Hubert L. Kosten in Höhe von über 9000 Euro.

Unschöner Schimmel

Birgit A. ist langjähriges Vereinsmitglied und Vermieterin einer Vier-Zimmer-Wohnung. Nach einiger Zeit beschweren sich die Mieter, dass die Wohnung feucht sei. Da die vorherigen Mieter nie Probleme mit Schimmel in der Wohnung hatten, empfiehlt Birgit A. den Mietern, vermehrt zu heizen und zu lüften. Die Mieter erheben daraufhin Klage auf Mängelbeseitigung. Birgit A. ist allerdings davon überzeugt, dass der Schimmel durch das Wohnverhalten der Mieter entstanden sei.

Der vom Gericht beauftragte Gutachter kommt zu keinem eindeutigen Ergebnis. Er schließt allerdings aus, dass die Mieter die Mängel verursacht haben. Stattdessen vermutet er, dass die Feuchtigkeit Folge von Starkregen sein könnte. Aufgrund des negativen Gutachtens muss Birgit A. die Kosten des Verfahrens tragen. Abzüglich der vereinbarten Selbstbeteiligung erstattet ROLAND-Rechtsschutz seiner Kundin die Anwalts-, Gerichts und Sachverständigenkosten in Höhe von rund 5300 Euro.

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